大家さんの為の満室経営実践会
◆大家さんの為の「満室経営実践会」主宰
収益不動産コンサルタント小林大祐のブログは
◆こちら ⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/
満室経営実践会は愛知県名古屋市を拠点に2005年より定期的に活動を続け、早いもので丸4年になります。現在全国会員数約250名、おかげさまで全国レベル会員組織に成長しました。この激動の競争時代を本気で勝ち残る為に真剣に勉強する大家さんや"勝ち組不動産投資家"を目指す方々が全国から集まる「満室経営実践会」、当会への参加は既に賃貸経営をされている方もこれから不動産投資を始めたいという方にも共に歓迎です。「満室経営実践会」の詳細はこのサイトの下にあります。
賃貸住宅新聞社主催「賃貸住宅フェア講演記念」書き下ろし無料レポート、
”期間限定配布中”です。
”あなたなまだ回り道を続けますか？”
短期間に”ラットレース”から抜け出す、知識ゼロからでもできる
”失敗しようがない不動産投資の秘訣5カ条”（A4 76ページ）
⇒ http://kachigumiooya.com/repo-t1/repo-tform.htm
■満室経営実践会 代表 小林大祐の講演経歴■
■原状回復費用負担リスク管理セミナー（08年11月29日名古屋デザインセンターナディアパーク）
満室経営実践会主催
「あなたはまだ無駄なコストを自分で負担するのですか？
退去毎の修繕工事で1室「20万円以上」の利益を出す！！
原状回復費用負担リスク管理セミナー」
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/51247510.html■新築コスト削減戦略セミナー実践編 （08年8月31日名古屋デザインセンターナディアパーク）
満室経営実践会主催
「あなたはこの内容を知らずにアパートマンションを建てますか？
20年間勝ち続ける為の機能的デザイナーズマンションを坪30万円台で建てる為の
新築コスト削減戦略セミナー 実践編」
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2008-10.html#20081006
■新築コスト削減戦略セミナー企画設計編 （08年5月31日名古屋デザインセンターナディアパーク）
満室経営実践会主催
「あなたはこの内容を知らずにアパートマンションを建てますか？
20年間勝ち続ける為の機能的デザイナーズマンションを坪30万円台で建てる為の
新築コスト削減戦略セミナー 企画・設計編」
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2008-08.html#20080802
■新築コスト削減戦略セミナー基礎編 （08年2月18日名古屋デザインセンターナディアパーク）
満室経営実践会主催
「あなたはこの内容を知らずにアパートマンションを建てますか？
20年間勝ち続ける為の機能的デザイナーズマンションを坪30万円台で建てる為の
新築コスト削減戦略セミナー 基礎編」
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2008-04.html#20080407
■調達戦略セミナー�供�07年11月16日名古屋デザインセンターナディアパーク）
満室経営実践会主催
「あなたはまだ無駄なコストを払いますか？部材調達コストを
大幅削減する為の調達戦略セミナー ユニットバス・給湯器編」
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2008-02.html#20080205
■調達戦略セミナー�機�07年7月14日名古屋デザインセンターナディアパーク）
満室経営実践会主催
「あなたはまだ無駄なコストを払いますか？部材調達コストを
大幅削減する為の調達戦略セミナー キッチン・洗面化粧台編」
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2007-10.html#20071025
■定期借家契約ノウハウセミナー（07年5月13日名古屋市中区栄メンバーズオフィス）
満室経営実践会主催
「不良入居者にはこう挑め！ 原状回復、家賃滞納で損をしない
定期借家契約活用術ノウハウ公開セミナー」
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2007-05.html#20070516
「普通借家契約を定期借家契約に合法的に手間なくに切り替える
ノウハウ公開」（同時開催、金持ち大家塾板橋校大友哲也氏）
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2007-05.html#20070516
■修繕コスト削減セミナー （07年1月27日名古屋デザインセンターナディアパーク）
満室経営実践会主催
「１室からでもできる！見積330万から60万に！？
利回り20％を達成する修繕コスト削減ノウハウ公開」
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2007-01.html#20070131
■修繕コスト削減セミナー （06年7月15日江南市ピアチェーレ江南）
「築２１年でも即満室！？利回り１５％を達成する
機能的リノベーションノウハウ公開！現地内覧会セミナー」
■賃貸住宅フェア2007in名古屋 （07年6月28日名古屋市吹上ホール）
全国賃貸住宅新聞社主催
「区分所有1室からでもできる！利回り２０％物件を作り出すリフォームコスト大幅削減の秘訣」
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2007-07.html#20070701
■賃貸住宅フェア2006 in 東京 （06年12月6日東京ビックサイト）
全国賃貸住宅新聞社主催
「築２１年でも即満室！？利回り１５％を達成する
機能的リノベーションノウハウ公開！」
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2006-12.html#20061209
■第十二回お宝不動産セミナー （06年10月7日大崎人事労災会館）
筑摩書房「お宝不動産で金持ちになる」著者沢孝氏お宝不動産プロダクツ主催
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2006-10.html#20061010
■賃貸住宅フェア2006 in 名古屋 （06年6月29日名古屋市吹上ホール）
全国賃貸住宅新聞社主催
⇒ http://pics.livedoor.com/u/hcs2005/883963
■不動産投資フェアin渋谷 （07年4月8日渋谷シダックスホール）
日本ファイナンシャルアカデミー主催
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2007-04.html#20070410
■小林大祐のマスコミパブリシティ
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/cat_50035708.html
■小林大祐への講演、取材、執筆依頼はこちらから
⇒ http://www.kachigumiooya.com/form0001/
満室経営実践会事務局 担当 水野
大家さんの為の「満室経営実践会」
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大家さんの為の満室経営実践会 ミッション
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より多くの大家さんが満室経営できるよう過去の商習慣や
既成概念にとらわれず、常に新しい試みや情報、サービスを
提供し、サポートを行う。その結果、勉強家の大家さんが
満室安定経営者となり、「お金が残る賃貸経営」ができるよう
切磋琢磨し共に発展していく。「お金を払ったからよろしく、
あとはお願いします」と、賃貸経営を片手間と考え、
自分の事業に対して、改善する意欲と情熱のない方への
意味のないノウハウの提供はしない。
収益不動産経営コンサルタント ＆
修繕コスト削減スペシャリスト
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私が不動産投資を始めた約４年前、
当時のことを今でも鮮明に覚えています。
私は３DK ５４．５�屬離泪鵐轡腑鵑�競売で購入し、
賃貸へまわすべく修繕のプランを固め、
見積を取り始めた時のことです。
転勤族であった私は過去に３回引越しを経験しています。
転勤が決まり、転居先を決める際、仲介業者から
送られてきた大量の募集図面を眺め、まずLDKの
広い物件以外はすべて除外していたと記憶しています。
そんな経験から、「３DK」「５４．５�屐廚涼杆妬�件を
「LDK」の広い「２LDK」へ改装するプランを固めました。
物件は購入当初、築３０年、ユニットバスは劣化し、
浴室の壁は木製であったため腐り落ち、洗面は
公園のトイレについているような、
焼き物のみの化粧台ではないものが付いていました。
キッチンは錆が付き、ダイニングキッチンに敷いてあった
カーペットは朽ち果て、和室の畳はすれてへこんでいたのを
今でも鮮明に記憶しています。
そんな中、「３DK」の壁を取り払い「２LDK」へ変更し、
壁床天井を張りなおし、ユニットバスを交換し、
洗面化粧台を新設し、洗濯パンを新設する、
そんな内容の工事の見積を取り出しました。
「見積依頼」をしたのは合計46社、
実際に「面談」をしたのは12社でした。
その「見積提示額」は上は330万円から、下は120万円、
見積の様式も三社三様で、お風呂だけで120万円
という見積もありました。
同じ工事内容でこれだけ価格が違う、
その時初めて「建築業界」へ対する「不透明感」を
覚えたと記憶しています。
最終的にいくらで仕上がったと思いますか？
何と60万円で仕上がってしまいました。
最高見積金額の1/5の金額です。
このときこの「建築費」や「建築業界」へ対する「不透明感」は
「確信」となりました。
私は60万円で仕上がったからよかったものの、
その他の多くの大家さんは下手をしたら330万円を
払っている方もおられるのかもしれないと、
私自身、その物件は現在順調に利回り約２０％の
満室稼動で回っています。
でもいろいろな大家さんのお話を聞いているとどの
大家さんも決して「儲かっていない」のです。
本当に儲かっている大家さんは極一部です。
儲かっていない大家さんは
●「空室が多い大家」
●「経営観点がない大家」
●「危機感のない大家」
●「すべて業者へ丸投げの大家」
●「改善意欲のない大家」
●「勉強しない大家」
だけでなく何と
●「満室稼動の大家」
でさえさほど儲かっていないというのです。
それはなぜか？
答えは簡単でした。
大家業を続けていく上で、安定稼動、満室経営に
必要なことそれは「商品価値を取り戻す為の修繕」
いわば「リフォーム工事」
その「リフォーム工事」で殆どの大家さんはようやくたまった
なけなしの家賃を「キャッシュアウト」してしまっているのです。
誰の為に大きな借金を背負っているか？
誰の為に「先祖代々からの土地」を担保に入れているか？
わからなくなってしまいます。
建築会社の為ですか？
リフォーム会社の為ですか？
それとも仲介業者の為？
いいえ違います。
「自分や家族」の為に借金という「リスク」をとって
賃貸経営という事業へ取り組んでいるのです。
そこで私はひとつの結論に達しました。
新築であろうが中古であろうが、建物は立ったその日から
着々と劣化していく。
足げよく歩き回り、ようやく安く手に入れた
中古収益物件の大家にも、
新築後、数年たって入居者が入れ替わる、
もしくは「設備が古くなってきた」という
新築物件を建てた大家にも
「商品価値を取り戻す修繕」、「リフォーム工事」は
切っても切れないのです。
そうです。
いくら高稼働で回ろうが、安く購入できようが、
そこで「キャッシュアウト」してしまえば元も子もないのです。
だから儲からない。
私はいろいろな大家さんと接したり、
業者と接したり、実体験も含め思っているのは
「修繕」を制するものは「収益」を制する
ということです。
その修繕についてしっかり「コストコントロール能力」を
身につけることはある意味、安い物件を探す
前にも必要ですし、新築を立てる前にも必要だと思います。
この商売をやっていく以上は一番の重大な「経営課題」
それが「修繕」ではないか？とさえ思うのです。
この大家さんの為の満室経営実践会は「修繕」へ対し
「何が妥当か？」「何が最適か？」判断が出来ず、
「修繕」に対し「不透明感」をもつ殆どの大家さんが
少しでも「知識武装」し、少しでも大きな「リターン」を
得られるよう勉強していく為に組織されました。
ぜひ勉強家のあなたも私たちと一緒に学び、
真の「満室安定経営」を実現しませんか？
09年1月現在全国250名以上の会員組織
大家さんの為の満室経営経営実践会、
無料メールリスト参加、詳細はこちら↓↓↓（カチッ）
http://my.formman.com/form/pc/xGFm85k0B7DigIzZ/
