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私が不動産投資を始めた約6年前（2005年12月）、 

私は3DK　54.5㎡のマンションを競売で購入し、

賃貸へまわすべく修繕のプランを固め、

見積を取り始めた時の事です。

当時転勤族であった私は、過去に3回引越しを経験しています。

転勤が決まり、転居先を決める際、仲介業者から

送られてきた大量の募集図面を眺め、まずLDKの

広い物件以外はすべて除外していたと記憶しています。

そんな経験から、「３DK」「54．5㎡」の築古物件（1973年築）を

「LDK」の広い「2LDK」へ改装するプランを固めました。

物件は購入当初、築30年、（現在は築38年）
ユニットバスは劣化し、浴室の壁は木製であった為腐り落ち、
洗面は公園のトイレについているような、

焼き物のみの洗面で化粧台ではないものが付いていました。

キッチンは錆が付き、ダイニングキッチンに敷いてあった

カーペットは朽ち果て、和室の畳はすれてへこんでいたのを

今でも鮮明に記憶しています。

そんな中、「3DK」の壁を取り払い「2LDK」へ変更し、

壁床天井を張りなおし、ユニットバスを交換、

洗面化粧台を新設し、洗濯パンを新設する、

そんな内容の、言わばフル改装の工事見積を取り出しました。

「見積依頼」をしたのは合計46社、

実際に「面談」をしたのは12社でした。

その「見積提示額」は上は330万円から、下は120万円、

見積の様式も三社三様で、お風呂だけで120万円

という見積もありました。

同じ工事内容でこれだけ価格が違う、

その時初めて「建築業界」へ対する「不透明感」を

覚えたと記憶しています。

最終的にいくらで仕上がったと思いますか？

何と全く同じ内容の工事で

60万円で仕上がってしまいました。

最高見積金額の1/5の金額です。

この時「建築費」や「建築業界」へ対する

「不信感」と「不透明感」は「確信」となりました。

私は60万円で仕上がったからよかったものの、

その他の多くの大家さんは下手をしたら330万円を

払っている方もおられるのかもしれないと、

私自身、その物件は現在順調に
利回り約２０％の満室稼動で回っています。

でもいろいろな大家さんのお話を聞いていると、
どの大家さんも決して「儲かっていない」のです。

本当に儲かっている大家さんは極一部です。

儲かっていない大家さんは

 


◆「空室が多い大家」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

◆「経営観点がない大家」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

◆「危機感のない大家」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

◆「すべて業者へ丸投げの大家」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

◆「改善意欲のない大家」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

◆「勉強しない大家」

だけでなく、何と

◆「満室稼動の大家」でさえ

さほど儲かっていないというのです。

それはなぜか？

答えは簡単でした。

大家業を続けていく上で、
安定稼動、満室経営に絶対に必要な事、
それは「商品価値を取り戻す為の修繕」、
いわば「リフォーム工事」、

その「リフォーム工事」で殆どの大家さんは、
ようやくたまったなけなしの家賃を大きく
「キャッシュアウト」してしまっているのです。 

だから儲からない。 


 

誰の為に大きな借金を背負っているか？

誰の為に「先祖代々からの土地」を担保に入れているか？

わからなくなってしまいます。

建築会社の為ですか？

 リフォーム会社の為ですか？

それとも仲介業者の為？

いいえ違います。

「自分や家族」の為に借金という「リスク」をとって

賃貸経営という事業へ取り組んでいるのです。

そこで私はひとつの結論に達しました。

新築であろうが中古であろうが、
建物は立ったその日から着々と劣化していく。

足げよく歩き回り、ようやく安く手に入れた

中古収益物件の大家にも、

新築後、数年たって入居者が入れ替わる、

もしくは「設備が古くなってきた」という

新築物件を建てた大家にも

「商品価値を取り戻す修繕」、即ち「リフォーム工事」は

賃貸経営を営む以上切っても切れないのです。

そうです。

いくら高稼働で回ろうが、安く購入できようが、

そこで「キャッシュアウト」してしまえば元も子もないのです。

だから儲からない。

私はいろいろな大家さんと接したり、

業者と接したり、実体験も含め思っているのは

「修繕」を制するものは「収益」を制する

ということです。

その修繕についてしっかり「コストコントロール能力」を

身につけることはある意味、安い物件を探す

前にも必要ですし、新築を立てる前にも必要だと思います。

この商売、即ち賃貸経営、不動産投資をやっていく以上は、
一番の重大な「経営課題」、それが「修繕」ではないか？
とさえ思うのです。

この大家さんの為の満室経営実践会は「リフォーム工事」
や「大規模修繕工事」、「新築建築工事」へ対し

「何が妥当か？」「何が最適か？」判断が出来ず、

「工事」に対し「不透明感」をもつ殆どの大家さんが

少しでも「知識武装」し、少しでも大きな「リターン」を

得られるよう勉強していく為に2005年に組織されました。

ぜひ勉強家のあなたも私たちと一緒に学び、
お金が残る真の「満室安定経営」を実現しませんか？

10年7月現在全国350名以上の会員組織

大家さんの為の満室経営経営実践会、

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　　　　　　　　　　　あなた様とお会いできる日を楽しみにしています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　満室経営実践会　小林大祐